최근 고금리 상황이 이어지면서 꼬마빌딩 투자하기 참 어려운 환경이란 말이 나옵니다. 땅집고 건축주대학 30기에서 ‘상업용 부동산의 트렌드와 빌딩 마케팅과 브랜딩’ 강연해주실 노창희 젠스타메이트 상무님 모셔서 말씀 나눠봤습니다. 국내 1위 상업용 부동산 기업 젠스타메이트 LM 본부 본부장을 맡고 있고, 오피스 빌딩 자산 관리와 임대차 분야에서 활동하며 지금까지 만나본 건물주분들만 수천 명에 달할 정도로 이 분야에서는 베테랑이신데요. 노 상무님은 이번 강연에서 ‘상업용 부동산의 트렌드와 빌딩 마케팅 브랜딩’에 대해 알려드립니다.

 

-최근 고금리 상황 속에서도 꼬마빌딩 투자 강조하는 이유는?

“‘꼬마빌딩을 꼭 사야 한다’ 이런 뜻은 아니다. 꼬마빌딩의 건물주가 된다는 것은 많은 사람이 가진 로망이다. 흔히 본인이 살고 있는 집을 바탕으로도 도전을 해볼 수 있다고 생각하고, 집에서 거주하며 월세를 받을 수 있으면 좋겠다는 생각을 하기 때문이다. 꼬마빌딩 투자는 기본적으로 미래를 위한 투자도 되고, 동시에 거주하면서 월세 수익을 얻을 수 있는 장점이 있다.”

 

-그렇다면 현재와 같은 상황에서 아파트를 떠나 내 건물에 살면서 월세 소득 얻는 전략은?
“꼬마빌딩이 붐이 불기 시작한 그 원인은 아파트 투자가 힘겨워졌기 때문이다. 강남권의 경우 평당 1억원 넘는 아파트도 나왔다. 아파트 살 돈이면 레버리지를 일으켜 꼬마빌딩 투자가 가능해지면서 열풍이 불었다. 어차피 아파트에 살면 매매해야만 수익을 실현할 수 있다. 꼬마빌딩은 건물에서 나오는 월세가 담보대출 이자를 커버해 주면서 거주하면서도 이익을 가져갈 수 있다. 다만 고금리 상황에서는 적자가 나지 않도록 하는 전략이 필요한데 월세가 금리 변동과 상관없이 이자는 충분히 낼 수 있는 정도로 나오고, 또 건물 투입되는 총 비용 중 50% 정도는 스스로 부담할 수 있을 때 감당 가능하다고 말한다. 레버리지를 일으키기 위해 리모델링 공사를 할 때도 건물을 다시 되팔 것을 고려해 건물 매매가격의 10~15% 선을 넘지 않게 계획을 세우면 좋다. 즉, 향후 올릴 수 있는 임대료 범위 내에서 공사비를 투입해야 한다는 것이다.”

-수익형 꼬마빌딩을 리모델링 성공 사례를 말해달라.

“강남 역세권에 4층 건물을 수직 증축 리모델링해 7층으로 만든 사례가 있다. 신축보다는 리모델링을 통해 법적인 용적률을 유지하면서, 건축 허가 등 행정 절차도 간소화해 비용을 줄였다. 건물을 7층으로 수직 증축하면서 엘리베이터를 설치해 7개 층의 임대료를 급상승 시킨 사례이며 기존 건물의 1층을 그대로 유지하면서 카페 임대도 성공적으로 마친 건물이다.

수직 증축을 위해 기존 건물의 오른쪽 측면 면적을 줄여 뒷마당으로 차가 들어갈 수 있는 진입로를 확보했다. 기존에 없던 주차 공간을 확보해 우수한 사례로 볼 수 있다. 리모델링은 비용이 들더라도 이 건물처럼 더 큰 효과를 얻었다고 판단되면 비용을 좀 들여도 된다. 그럼에도 아까 이야기 했듯이 10~15%를 넘기지 않는 것이 좋다.”

 

-꼬마빌딩 건물주, ‘제발 이것만은 하지 말아라’ 하는 점이 있다면?

“인생에서 처음 부동산을 산 것이 꼬마빌딩인 투자자가 많다. 너무나 행복하고 소중한 순간이기 때문에 지나친 애착을 갖게 되는 경우가 생긴다. 멀쩡한 건물에 보수, 리모델링을 진행하고 임차인도 쉽게 교체하는 무리수를 두게 된다. 20억원짜리 꼬마빌딩에 3억~5억을 들여 리모델링을 하거나, 냄새나고 간판이 지저분하다는 이유로 1층 식당 임차인을 카페로 교체하고 싶어 무리하게 내보낸다는 것이다. 하지만 세입자를 쫓아낸 이후 더 나은 세입자가 안들어오고, 괜한 명도비용만 들 수 있다. 임차인이 마음에 안들면 안드는 부분을 협의하고 부탁해서 고쳐나가면서 유지해야 하는 경우도 있다. 명심할 것은 ‘이 건물은 내 인생의 마지막 건물이 아니라는 점, 그리고 부동산은 상업성을 잃으면 끝이란 것’이다.”