[땅집고] “만약 건물 최상층 지붕 아래 천장에서 누수가 발생했다고 한다면 단순히 마감재만 교체하는 것에서 비용이 그치지 않는다. 물이 새면서 천장 위 단열재, 전기 배선에 문제가 생겼을 가능성이 높기 때문에 각각 설비·장비에 대한 교체 비용, 시공 인력 비용이 따로 들고 고층까지 장비를 이동시킬 수 있는 이동 장치를 대여하는 비용도 든다. 게다가 임차인이 영업 중인 현장이라면 영업 방해에 따른 손해도 배상해주는 등의 부가 비용도 발생한다. 이를 합산하면 1000만원 가량이다. 이렇듯 누수는 건물의 기능을 마비시킬 수 있는 중대한 하자이기 때문에 시공과정에서 누수를 예방하는데 중점을 두는 것이 공사비 절감의 핵심 포인트다.”

 

누수는 건물 하자 중에서도 건축주들의 가장 큰 골칫거리로 꼽힌다. 발생 원인을 파악하기 어렵고 누수 원인을 진단했다고 하더라도 누수 발생으로 미치는 영향이 복잡한데다 비용이 많이 들기 때문이다.

 

장호산 디에이치종합건설 전무는 “누수를 막기 위해서는 시공 전 설계 도면을 시공사와 함께 점검하면서 사전에 위험 요인을 제거해야 하고 시공 중에도 건축주가 시공사를 통해 체크 포인트를 확인해야 한다”며 “혹시 하자가 발생했더라도 보험 처리 등을 계획해둬야 사후적 대응 비용도 줄일 수 있다”고 했다.

 

장 전무는 4월 개강하는 ‘시공실전마스터클래스 5기’ 과정에서 시공 하자 사례를 중심으로 하자 예방을 위한 체크포인트를 주제로 강의한다.

 

누수 예방을 위한 최선의 방법은 사전에 위험 요인을 차단하는 것이다. 공사 전에는 설계도를 보면서 미리 하자가 발생할 만한 요인이 있는지를 점검해야 한다. 배수가 잘 되는지, 큰 크기의 창문을 설치했는데 창틀을 통해 물이 새지는 않는지 등이 이 과정에 속한다. 만약 위험 요소를 발견하게 되면 설계사에게 자문을 구해 기존 설계에서 어떤 부분을 수정해야할지 답변을 받아야 한다.

 

시공 중 체크할 사항으로는 크게 세 가지가 꼽힌다. 가장 중요한 것은 시공사에게 공정의 전 과정을 기록하게 하고 매일 해당 내용을 건축주와 공유해야 한다. 장 전무는 “작업 일지를 남기면 누수가 발생할 만한 요인을 미리 차단할 수 있고 추후에 누수가 발생한다고 하더라도 원인을 찾기 쉬워진다”며 “예를 들어 지붕에서 물이 샌다고 했을 때 지붕의 골조를 만들고 합판, 타일을 붙이고 방습지, 싱크 등으로 마감했을 때 각각의 공정을 사진으로 찍어둘 경우 (누수 발생시) 어떤 부분에서 문제가 발생했는지 파악할 수 있다”고 했다.

 

누수가 발생할 만한 틈이 생기는 것을 막기 위해 방수 장치를 설치하는 것도 시공 중 해야할 일이다. 우선 골조 단계에서는 설계상 콘크리트와 콘크리트 접합이 이뤄지지 않는 부분에 대해서는 지수제, 지수판 등을 골조와 콘크리트 사이에 두면 ‘물샐 틈’을 차단할 수 있다. 장 전무는 “건물 콘크리트를 분리해 작업해야 하는 경우에는 어쩔수없이 틈이 발생할 수 밖에 없는데, 이때 지수판과 같은 방수장치를 설치하는 작업은 비용이 크게 드는 것이 아니어서 시공사에게 요구할 것을 권한다”며 “아예 설계사에게 부탁해 지수판, 지수제 등을 설계도면에 설치하라고 표기해두는 것도 좋다”고 조언했다.

 

 

방수만큼이나 중요한 것이 배수다. 배수 기능이 원활히 작동하는지를 확인하기 위해서는 공정이 한 단계 마무리 됐을 때마다 테스트를 해봐야 한다. 장 전무는 “예를 들어 화장실에 설치한 배관이 정상적으로 작동하는지 확인하기 위해서는 화장실에 물을 가득채우고 주변으로 물이 새지는 않는지 잘 빠져나가는지 등을 확인해 볼 수 있다”며 “만약 건물에 물이 들어왔더라도 잘 빠져나가도록 설계한다면 누수 피해를 최소화할 수 있다”고 했다.

 

준공 후에도 건축주가 할일이 남아있다. 누수 피해가 발생했을 때 사후적으로 시공비용을 줄이기 위해서는 건축주가 시공사에 ‘하자 이행 증권’을 신청해야 한다. 하자 이행 증권은 통상 2년까지 보장된다. 장 전무는 “만약 건축주가 직접 시공할 경우 하자 이행에 대한 보험처리를 받을 수 없기 때문에, 되도록이면 시공은 시공사에게 맡길 것을 권한다”고 했다.