[땅집고] “미국 부동산 경매 투자는 애초에 낙찰가를 시세의 70~75% 이상으로 정하지 않기 때문에 무조건 수익이 날 수밖에 없습니다. 40만달러 정도를 투자해 3개월 만에 약 10만 달러 수익을 낼 수 있습니다. 안정적으로 수익률 30%를 낸 사례가 수두룩합니다.”

미국 부동산 투자전문가인 어태수 네오집스(Neozips) 대표는 “미국 부동산 시장은 정책 변수가 적은 만큼 예측 가능성이 높아 투자할 때 리스크가 크지 않다”면서 “미국은 취·등록세 같은 세금도 없어 경매를 이용하면 단기에도 수익을 낼 수 있다”고 했다.

 

 

어 대표는 땅집고가 오는 10월 11일 개강하는 ‘시세보다 30% 낮은 가격, 미국 부동산 경매 실전 과정’ 강의를 맡았다. 미국 부동산을 경매로 시세보다 저렴하게 매입할 수 있는 방법을 알려준다.

-미국 부동산 투자의 장점은.

“한국과 달리 여러 채의 주택을 취득·양도해도 중과세가 적용되지 않는다. 한국에 주택 한 채를 보유한 가운데 미국에서 10채를 매입해도 중과세되지 않는다. 그래서 자산 포트폴리오를 분산하려는 1주택자들이 미국 부동산에 관심을 갖는다. 또 미국 정부는 정책을 통해 부동산 가격을 낮추거나 높이겠다는 발상을 하지 않는다. 한국에 비해 정책 변수가 거의 없어 상대적으로 안정적 수익을 낼 수 있다.”

 

-어떤 주거용 부동산을 선호하나.

“미국에서 유학한 경험이 있는 투자자의 경우 유학 생활 중 자신이 거주했던 형태에 따라 투자 상품도 달라진다. 나이가 어릴수록 건물 관리가 크게 필요없는 한국의 아파트와 같은 고층 공동주택에 대한 관심이 높다. 간혹 미국 단독주택에서 살아본 경험이 있거나 층간소음에서 벗어나고 싶은 경우 단독주택 투자에 관심을 갖는다.”

-상업용 부동산은 어떤가.

“스타벅스 드라이브 스루나 프랜차이즈 약국도 투자 상품으로 인기가 높다. 재산세, 보험료, 관리비 모두 임차인이 부담해 투자 후 신경써야 하는 부분이 적기 때문이다. 다만 한국과 비슷하게 투자 금액이 주거 상품에 비해 크다 보니 주거용 부동산 투자를 해보고 수익률이 괜찮았을 경우 상업용 부동산 투자로 포트폴리오를 분산하려고 한다. 최근에는 삼성, 현대모비스, 한화큐셀, SK 배터리 등 한국 대기업 공장과 협력업체가 들어서는 조지아주 애틀랜타 인근에 창고나 공장 투자를 하려는 사람들이 늘고 있다.”

 

-미국 부동산 경매는 어떻게 진행되나.

“주택에 대한 담보대출 이자를 3개월 연속 내지 못하면 은행이 해당 주택을 경매에 넘길 수 있다. 예를 들어 주택 A에 대해 20만 달러 대출을 받았는데 3개월간 이자를 내지 못하면 돈을 빌려준 은행이 지연이자 및 에스크로 타이틀 비용 등을 합해 약 21만4000만 달러를 최저입찰가로 제시해 경매를 진행한다.

한국의 부동산 경매는 현장에서 서류에 입찰금액을 써내고 수정할 수 없는데 미국의 부동산 경매는 미술품 경매처럼 구두로 진행한다. 입찰자들은 낙찰받으려는 물건에 대해 다른 입찰자가 더 높은 금액을 부르면 입찰액을 더 높여 부를 수 있다. 통상 낙찰가는 시세의 70~75% 수준이다. 미국 경매의 경우 입찰자들이 시세의 75%를 넘는 가격으로는 거의 입찰하지 않는다.

경매 진행일로부터 15일간 원래 집주인과 기존 임차인에게 우선매수권이 주어진다. 만약 집주인이나 임차인 중 낙찰가보다 1달러라도 높은 금액으로 사 갈 의사가 있는 사람이 있다면 경매는 취하된다. 하지만 그런 경우는 드물다.”

 

-미국 부동산을 경매로 매입할 때 장점은.

“한국에서 경매로 수익을 내는 방법과 비슷하다. 다만 미국은 단기양도세가 따로 부과되지 않아 낙찰받아 다시 되팔 때까지 3~4개월이면 모든 절차가 끝난다.

예를 들어 지난 5월 캘리포니아주 오렌지카운티의 주택 한 채가 42만 달러에 낙찰됐는데 3개월 뒤인 올 8월 60만 7000달러에 팔렸다. 당시 투자비로 총 47만5000달러가 들었다. 낙찰가 42만 달러에 법무비, 3개월간 주택 보유에 대한 세금, 에이전시 수수료, 리모델링 공사비 등으로 3만 5000달러를 더 썼다. 낙찰받고 3개월 뒤 해당 주택 인근 집값보다 높지 않은 가격에 시장에 내놓았다. 리모델링을 마친 집이라 같은 조건이라면 빨리 팔릴 수 있었다. 낙찰가액인 42만달러는 인근 시세대비 70% 정도다. 애당초 미국 경매 투자에서는 낙찰가를 시세의 75%를 넘기지 않으려고 한다. 그래서 수익이 최대 30%까지 보장되는 것이다.”