[땅집고] ‘건물주’ 하면 골프장에서 여유롭게 골프치는 모습이 떠오르시죠. 하지만 현실의 건물주분들은 세입자들 때문에, 또 공실 문제로 속이 새카맣게 타들어 간다고 말합니다. 유다미 브라이튼중개법인 대표는 “우리나라는 상가임대차보호법 상 임대차 보호 기간이 10년으로 길기 때문에 임차인의 권한이 굉장히 크다”면서 “건물을 매입하고 임차인을 관리할 때 이 점을 명심하고 진행해야 한다”고 말했습니다. 오늘 3월 열리는 땅집고 건축주대학 30기에서 ‘자산 가치를 높이는 임대차 구성과 운영 전략’에 대해 강연해주실 유다미 브라이튼중개법인 대표님을 모시고 말씀 나눠봤습니다.

―좋은 임차인 들이기 위해 건물에서 신경 써야 하는 공간이 있다면?
“바로 주차장이다. 요즘 새로운 건축물들의 단점이자 보완해야 할 점이 주차 이슈이다. 대형 자산일수록 다양한 고객들이 오기 때문에 주차장 확보가 임대차 계약할 때 중요한 요소가 되고 있다. 내 건물 주차장이 넓지 않다면 인근 주차장을 사전에 확보하면 좋은 마케팅 수단으로 활용할 수 있다. 또 지하층 같은 경우는 층고가 높아야 다양한 마케팅이 가능하다.

―주차장을 확보해서 공실 해결한 빌딩 사례가 있을까요?
“서울 마포구에 있는 한 근생 빌딩의 경우 자산 실사를 했을 때 지하층은 굉장히 층고가 높아 다양한 임차인이 임차의뢰를 했다. 다만 이 건물은 신축 건물이다 보니 주차장 확보가 어려웠다. 기계식 주차장만 있어 공간이 부족했다. 그런데 뒷 건물에 대기업이 운영하는 청년주택이 있었는데, 청년주택 측에서 주차장을 공유할 수 있도록 해 이를 함께 마케팅을 했고, 주차장 문제가 해결되니 다양한 분들이 의뢰해 빠르게 임차인을 구할 수 있었다. 총 7층짜리 건물이었는데 지하는 피트니스 센터가 지금 입주했고, 상층부에 전층 오피스가 통임대로 들어왔다.”

―세입자에게 주차 공간을 내줄 때 주의할 점은?
“주차장이랑 공간은 임차인들의 요구가 큰 부분이다. 하지만 한 번 내주고 나면 회수하기 어렵고, 새로운 임차사를 받을 때 문제가 되는 경우가 많기 때문에 초기에는 주차장에 대한 옵션은 최소한으로만 진행하는 걸 권유해 드리고 있다.”

―공실이 발생할 것 같은 건물 구별법이 있다면?
“주변 환경을 확인하시고 접근해야 한다. 예컨대 강남은 주요한 리테일 임차도 많지만 오피스 임차도 굉장히 수요가 탄탄하고 it 기업이라든가 금융 기업이라든가 이런 다양한 니즈들이 있기 때문에 다양한 임차사 풀이 넓으면 넓을수록 임차할 수 있는 범위가 넓어진다. 지역으로 들어갈 경우 특징이 있다. 예를 들어서 주변에 관공서가 있다면 관공서에 맞춘 임차사들이 많이 들어올 것이고, 아파트나 대단지 주거 공간이라면 학원, 키즈카페 등 학생 어린이를 위한 공간들이 확실히 더 많아질 것 같다. 그 주변에 공실이 많이 발생했는지를 고려해야 한다.”

―예비 건물주에게 당부할 말은?
“수익형 빌딩은 당장 이 건물을 샀을 때 수익률도 고려해야 하지만, 몇 년 동안 운영을 한 후에 얼마의 수익률로 매각할 지에 대한 계획도 필요하다. 이런 부분을 사전 검토하시고 매수하기를 권유한다. 상업용 자산은 공실 리스크에 대해서 사전에 매수를 할 때 주변에서 알려주는 분들이 많이 없다. 그런데 상업용 건물은 언제든지 공실이 발생할 수 있고 임차사의 상황에 따라서 퇴실할 수 있다. 임대차 기간이 끝나지 않더라도 그렇다. 최소 몇 개월 정도 공실이 발생할 수 있다고 가정하고 보수적으로 매수 계획에 나선다면 기대 이상으로 수익을 실현할 수 있다고 생각한다.”